I Danmark har den maksimale løbetid på realkreditlån til ejerboliger i årtier været 30 år. Men i november 2025 fremsatte den danske regering et boligudspil, der — hvis det vedtages — vil give boligkøbere mulighed for en 40-årig afdragsprofil på deres realkreditlån.
Det har skabt stor interesse, særligt blandt førstegangskøbere, der kæmper med høje boligpriser i de store byer.
Hvad er et 40-årigt realkreditlån — og hvad foreslår regeringen?
I dag kan du som boligkøber maksimalt optage et realkreditlån med en løbetid på 30 år til en ejerbolig. Det er fastsat i Realkreditloven og gælder uanset din alder, indkomst eller boligens pris.
Regeringens forslag fra november 2025 ændrer ikke selve lånets løbetid — men åbner for en 40-årig afdragsprofil. Det betyder i praksis, at dit lån stadig er et 30-årigt lån, men at de månedlige afdrag beregnes, som om lånet skulle tilbagebetales over 40 år. Resultatet er en markant lavere månedlig ydelse.
Hvad er forskellen på 30 og 40 års afdragsprofil?
Her er en konkret sammenligning baseret på et realkreditlån på 2.000.000 kr. med en rente på 4% og bidragssats på 0,6%:
| Parameter | 30 års afdragsprofil | 40 års afdragsprofil |
|---|---|---|
| Månedlig ydelse (ca.) | ca. 10.900 kr. | ca. 9.780 kr. |
| Månedlig besparelse | — | ca. 1.120 kr./md. |
| Samlet tilbagebetaling | ca. 3.924.000 kr. | ca. 4.694.000 kr.* |
| Ekstra renteomkostning | — | ca. 770.000 kr. mere* |
*Ved 40-årig afdragsprofil betaler du samlet set betydeligt mere i renter over lånets løbetid. Tallene er vejledende og baseret på en fast rente på 4% og bidragssats på 0,6%.
Hvem får glæde af 40-årige realkreditlån?
Forslaget er primært målrettet førstegangskøbere — særligt unge boligkøbere i de store byer, hvor boligpriserne de seneste år har gjort det stadig sværere at komme ind på ejerboligmarkedet. Antallet af førstegangskøbere er faldet med næsten 25% over de seneste år.
Men ifølge regeringen vil muligheden gælde alle boligkøbere — ikke kun førstegangskøbere. Årsagen er, at obligationsmarkedet kræver tilstrækkelig volumen og likviditet for at fungere optimalt.
| Boligkøbertype | Fordel ved 40-årig profil | Overvejelse |
|---|---|---|
| Førstegangskøber | Lavere ydelse letter adgangen til markedet | Betaler mere i renter over tid |
| Ung køber med lav indkomst nu | Bedre rådighedsbeløb i etableringsfasen | Bør skifte til kortere profil ved indkomststigning |
| Køber i dyr storby | Kan låne til dyrere bolig inden for rådighedsbeløbskrav | Risiko for at bidrage til yderligere prisstigninger |
| Erfaren boligkøber | Begrænset fordel — har typisk friværdi og højere indkomst | 30-årig profil vil oftest være mere fordelagtig |
Hvad siger økonomerne om 40-årige realkreditlån?
Reaktionerne fra boligøkonomer er blandede. Finans Danmark — interesseorganisationen for banker og realkreditinstitutter — har generelt taget positivt imod forslaget og tidligere selv foreslået lignende initiativer.
Men kritikken kommer fra flere økonomer, der advarer om en uventet konsekvens: Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea, vurderer, at forslaget vil få den betydning, at priserne vil stige, særligt i de dyre områder — og at hjælpen til førstegangskøberne derfor risikerer at blive kortvarig.
Kreditvurdering og regler — hvad kræves?
Et centralt punkt i forslaget er, at boligkøbere, der ønsker en 40-årig afdragsprofil, skal kreditvurderes på præcis samme måde som alle andre boligkøbere. Der gives altså ingen lempelser i kreditvurderingen — hverken i gældsfaktor, rådighedsbeløb eller udbetalingskrav.
De gældende regler i 2026 er uændrede:
- Gældsfaktor: Maksimalt 4,0 gange bruttoårindkomsten
- Rådighedsbeløb: Minimum 7.000 kr./md. for enlige, 12.500 kr./md. for par
- Udbetaling: Minimum 5% af boligens købesum
- Belåningsgrad: Realkreditlån op til 80% af boligens værdi
Er 40-årig afdragsprofil det rigtige for dig?
En 40-årig afdragsprofil er ikke nødvendigvis det rigtige valg for alle — selvom muligheden bliver tilgængelig. Her er en simpel tommelfingerregel:
| Din situation | Anbefaling |
|---|---|
| Du kan ikke godkendes med 30-årig profil pga. rådighedsbeløb | 40-årig profil kan åbne døren |
| Du er ung med forventet indkomststigning de næste år | Start med 40-årig, omlæg til 30-årig når indkomsten stiger |
| Du kan sagtens godkendes med 30-årig profil | Bliv ved 30-årig — du sparer markant i renter |
| Du køber i et presseret boligmarked (KBH/Aarhus) | Overvej nøje — effekten kan modvirkes af prisstigninger |
Ofte stillede spørgsmål om 40-årige realkreditlån
Er 40-årige realkreditlån allerede tilgængelige i Danmark?
Per april 2026 er forslaget endnu ikke endeligt vedtaget som lov. Regeringen fremsatte forslaget i november 2025, men den præcise ikrafttrædelsesdato er ikke bekræftet. Følg med på retsinformation.dk eller spørg dit realkreditinstitut for den aktuelle status.
Hvad er forskellen på 30 og 40 årig afdragsprofil?
Med en 40-årig afdragsprofil beregnes dine månedlige afdrag, som om lånet skal tilbagebetales over 40 år — selv om selve lånets løbetid fortsat er 30 år. Det giver en lavere månedlig ydelse, men samlet set betaler du mere i renter over lånets løbetid.
Hvem kan få et 40-årigt realkreditlån?
Ifølge forslaget vil muligheden gælde alle boligkøbere — ikke kun førstegangskøbere. Du skal kreditvurderes på samme vilkår som ved et almindeligt 30-årigt lån, herunder gældsfaktor, rådighedsbeløb og udbetalingskrav.
Hvad sparer jeg om måneden med 40-årig afdragsprofil?
Ifølge regeringens egne beregninger vil en 40-årig afdragsprofil sænke den månedlige ydelse med cirka 560 kr. pr. lånt million. På et lån på 2.000.000 kr. svarer det til ca. 1.120 kr. om måneden — eller godt 13.000 kr. om året.
Er det en god idé at vælge 40-årig afdragsprofil?
Det afhænger af din situation. Kan du ikke godkendes med en 30-årig profil, kan de 40 år åbne døren til ejerboligmarkedet. Er du ung med forventet indkomststigning, kan du starte lavt og omlægge senere. Har du råd til de 30-årige afdrag, er det dog billigere på lang sigt at holde sig til de 30 år.
📚 Læs også:
Ansvarsfraskrivelse: Indholdet på denne side er baseret på regeringens boligudspil fra november 2025 og er udelukkende til informationsformål. Forslaget er per april 2026 endnu ikke endeligt vedtaget som lov. Kontakt dit realkreditinstitut for den aktuelle status og personlig rådgivning.
